产业园区作为一种复合型的产业形态，既不同于房地产行业，又不同于高科技行业，商业模式较为复杂。通常来讲，产业园区的商业模式一般会沿着如下三个阶段的路径演变升级：

园区1.0阶段——房地产开发模式：此阶段园区企业的核心能力是园区规划、开发、招商能力，角色定位更多偏向于“园区开发商”，主要收入来自于园区土地、房地产销售，呈现明显“重资产”特征。

园区2.0阶段——产业服务模式：此阶段园区企业的核心能力是产业综合服务能力，角色定位偏向于“园区运营服务商”，在园区收入结构中，房地产销售的占比降低，产业服务费、载体租金收入的比重增长，呈现明显“重服务”特征。

园区3.0阶段——股权投资模式：此阶段园区企业的核心能力是产业洞察、产业组织、产业投资能力，呈现明显的“重投资”特征，角色定位转变为“产业投资人”或“企业合伙人”，房地产销售收入很少，股权投资收益快速增长，并与产业服务费和载体租金一起，构成园区最主要的收益来源。

“十三五”期间，国内大部分产业园区企业仍然处于“园区1.0阶段”，即房地产的一、二级开发收入依然在营业收入中占比最高，部分企业甚至超过90%的收入都来自于房地产销售。“十四五”规划期，房地产开发仍然是产业园区平衡现金流的主要收入来源，但是一旦房地产市场出现波动，或者存量土地开发完毕，产业园区将面临着主营业务收入大幅下滑的“窘境”。

产业园区要明确自己的商业模式升级战略，需要尽快向“房地产开发+物业持有出租+产业服务+产业投资”平衡发展的模式过渡。但是，确定的商业模式如何落地？如何协同“轻、重资产”各业务间的比例关系？这将是产业园区企业需要明确的核心问题。

二、产业定位如何升级？

“十三五”期间，园区主导产业多是劳动力密集型的生产制造业、低端物流仓储等产业，面临附加值低、发展空间小等困境，成为各地政府逐步“腾退”的对象。受2020年的疫情影响，园区原有的主导产业加速下滑，甚至“一蹶不振”，“空置率”和招商难度大幅增加，转型升级迫在眉睫。与此同时，国家大力扶持的医药医疗、新一代信息技术、高端制造等战略新兴产业高速发展，预计2020年战略性新兴产业增加值占国内生产总值的比重将达到15%。

在园区竞争日益激烈的今天，产业园区要避免“大而空”的产业定位，要系统研究与充分论证，细分产业定位，避免同质化定位现象进入恶性竞争，最终导致产业招商“漫天撒网”、效率低下，“美好的规划”难以落地。一些“小而专”的专业园区往往能够呈现出更强的活力和竞争力，将成为推动产业转型、消费升级和“双创经济”发展的重要载体。

“十四五”规划期间，产业园区必须要深入思考和明确产业升级战略：本园区独特的资源禀赋是什么？哪些战略新兴产业、哪些细分产业、甚至是价值链中的哪些环节更适合在本园区“落地生根”？本园区到底如何进行政策、产业聚集策略等方面的创新，才能够吸引到目标企业的落地？

三、资本突破如何实现？

作为一个传统上重资产、长周期的行业，融资能力不但是保证产业园区项目能否顺利开发的基础，更是后期运营能否持续投入的核心。

所以，产业园区在现金流生产能力、资产资本化能力、金融工具适用性等方面与金融资本格外适配。同时，多方势力的加入也将裹挟起资本市场的力量，以政府基金、产业投资基金、企业债发行、资产证券化为基础架构，产业园区的“金融属性”特征愈加突显。

随着科创板、“注册制”等资本市场创新举措的陆续推出，以中新集团为代表的国资开发区上市的通道已经开启。此外，力合科创、易商红木等重量级企业的成功上市，都有力地证明了产业园区与资本市场的对接在加速。

“十四五”规划期，产业园区企业应该尽快明确资本战略，基本具备条件的园区企业，应该尽快确定上市主体、上市时间、上市模式（IPO还是“借壳”）、上市地点（国内还是国外的交易所）。已经上市的产业园区企业，应考虑加大“外延式”发展力度，通过“兼并、收购”优质园区企业的方式，加速扩张业务规模，实现收入、利润、市值的更快增长。不具备上市条件的园区，也可以考虑与上市公司或产业资本合作的方式，通过发起成立产业基金，大力发展产业投资业务，最终形成“产业和资本相生互动、协调发展”的良性局面。