产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。近几年,伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠,产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。

稍加留心的话,你会发现,许多产业园区建楼卖房热热闹闹,可一到园区运营则冷冷清清;众多产业地产项目的宣传广告中,地产诉求漫天飞舞,而产业诉求凤毛麟角;不少产业园区的管理团队中,地产行业出身的比比皆是,产业背景的寥寥无几……

当下，国内产业地产（园区）开发项目暴露出的四大症状：

一、园区运营战略缺失                                                                 

(一)主要症状表现

(1)对产业地产开发运营的本质目标与运营精髓研究甚少,不熟悉产业运营的要素内容与重要作用。

(2)对产业地产项目中两大核心内容“产业”与“地产”的相互关系和互动机制不清晰,容易把产业地产项目视作单纯的地产范畴。

(3)不清楚产业地产之产业运营与物业经营、商业经营的构成关系与工作配比,往往重视物业和商业,忽视产业;或关注产业本身,忽略园区综合配套。

(二)处治思路方法

(1)区域经济和产业经济是产业地产、产业园区建设经营必须研读的两门“功课”,产业地产商不但要掌握房地产市场的走势和区域市场状况,更要研析区域产业基础与经济构成、产业结构调整走向、相关产业链构成,以及国内外产业发展趋势,等等。无论是专业化的产业园,还是综合型的产业园,乃至产业新城,都要将园区产业运营与区域社会经济发展“挂钩”,围绕目标产业链,从思想层面、战略高度制定包含产业运营在内的一体化园区建设经营战略。

(2)贯彻执行产业地产开发建设所遵循的经营理念,根植强化地产为先、产业为本”、“开发为形、运营为核”、“概念为点、内容为面”的建设经营理念,从开发理念和运营战略上保障园区项目站在制高点。

(3)研究分析产业链上的各类企业分工协作的特点和日标行业企业在不同发展阶段的服务需求,尤其需要确定关键的共性需求,从而有的放矢地筹划园区产业运营的重点内容和工作推进步骤,明确知道产业运营要为园区企业和园区自身(运营商)分别带来什么和怎样带来。

诚如行业资深人士所分析,一个产业地产项目的成功关键取决于三点:第一,也是最核心的,即要知道企业客户需要什么,这需要大量的客户分析和积累;第二,要发动、整合强大的资源去开展招商；第三也是最体现技术含量的,企业招进来,园区形成了产业聚集,就必须提供各种增值服务,建设服务平台,让企业获得优于其他地方的成长环境。

二、园区运营模式模糊                                                                 

(一)主要症状表现

(1)产业地产项目建设模式和企业(开发商/运营商)经营模式模糊不清,将传统地产开发模式移植到产业地产领域后,形成了产业和地产“两张皮”的现象。

(2)很多产业地产商即使知道产业运营的基本内容和重要作用,也不知道如何系统地展开园区产业运营。

(3)产业地产、产业园区同质化日益严重(产业定位同质化、建筑形式同质化、商务配套同质化、公共平台同质化、产业政策同质化)。

(4)不清楚园区产业运营的盈利模式在哪里,只是摆摆“花架子”,象征性地喊些运营概念、搞些简单服务活动。

(二)处治思路方法

(1)梳理地产建设与园区产业运营的关系,比较分析新兴的产业地产建设模式与传统住宅和商业地产开发建设模式的异同,熟悉产业地产所延展出来的产业链内容,以及整合操盘的工作立脚点与突破口。

(2)厘清产业地产个案项目的短期利益与园区开发商/运营商的长期利益之间的关系,找准经营定位。单一的、小型的产业地产项目,由于开发规模小、建设周期短、运营内容少,对运营模式的要求多少还可以打点折扣,但对于规模化的产业地产商,尤其是产业新城的造城者,必须站在全局化、长远化发展的大视野上,面对牵一发而动全身的大格局,前瞻性地构建园区经营模式和企业(开发商/运营商)发展模式。

(3)勾画园区运营商的可持续发展商业模式。毋庸讳言,现阶段产业地产的营业收入主要靠物业销售,多数园区运营商的产业运营服务收入有限,甚至为零,因此必须主动加强运营服务性收入的筹划,研究掌握园区产业运营的具体内容,明晰哪些公共服务平台与增值服务是公益性的,哪些是经营性或盈利性的,以及如何有效开展盈利性运营服务。

(4)在产业地产、产业园区同质化建设日益严重的情况下,研究建立和实施包含产业运营内容的独到且可行的经营模式,借此规避同质化竞争的风险。

立志成为中国产业地产领军企业的联东集团通过数年的实践摸索充分认识到:真正做好产业地产最重要的是模式问题。产业地产模式应该是一个全程把控过程,从投资开始,到建设、施工、招商,再到运营服务,是全程的管理,这与传统地产迥然不同。

作为产业地产新军的天津南开允公集团在建设智慧山科技文化创意产业基地伊始即确立了园区“载体建设+产业运营”的经营模式,瞄准新兴文化企业的需求,在建设创意性建筑设施与建筑环境的同时,以公共平台搭建和产业氛围营造为突破点,提供全程的创业服务,让文化创意企业愿意来、留得住。

三、园区运营人才匮乏                                                                 

(一)主要症状表现

(1)许多产业地产项目运营团队几乎是清一色的地产背景人员团队的园区运营、公共服务基本停留在概念上。

(2)一些原本从事科技研发制造或传统生产服务的实力型企业也拿地建设产业园区,转型做起产业地产商,他们拥有一定的产业背景,但对园区产业运营的理解和熟悉程度各有不同,产业运营工作开展的深度与广度千差万别。

(3)产业招商和产业运营的专业人才相对匮乏,想招聘找不到合适的人选。

(4)缺少系统的培训机制,在园区运营方面想外部培训找不到过硬的专业培训机构,自我内训又缺少全能型的老师。

(二)处治思路方法

(1)园区产业运营管理是一个复合型工作,涉及园区产业规划、政府公关、园区招商、企业孵化服务、活动策划组织等多种工作内容。欢迎关注产业服务平台（CYYY2018）该工作岗位需要从业人员具备战略规划、企业管理、市场营销,项目管理等复合专业背景,对知识结构的要求较高:而且从业人员必须具备协调组织能力、公关能力、策划能力等综合素养,因此在配备团队人员时,尽可能地录用“一专多能”的人员。

(2)打造运营团队需要一边聚集精英,一边培养人才,外部挖人与内部挖潜相结合。借助猎头公司挖来行业精英,团队内地产出身的人员学习补上产业相关知识内容,园区出身的人员学习补上地产相关知识内容。

(3)外派考察和内训学习相结合,到知名园区考察交流、增长见识和积累经验;请专业机构在园区进行培训。很多国家级开发区、高新区有多年园区运营管理经验,历练出了一批行业资深人土,可请来做顾问。

清华大学科技因是我国近百家国家大学科技园中的一个标杆,如今它们在全国各地复制经科技园区,旗下关联公司也有声有色地搞起了科技地产,但项目的核心管理固队中几是清一色的产业投资、科技管理和业运管等背景的人士,这样可以克分保证园区的产盐运营,而在地产工程建与管销方由刻多在项目当地临时用一些地产专业人士。

某医药产业园通过猎头公司招园区招商总且,起初只招录生物药专业的举业人员,不认可头拉的非生物医药专的园区综合运管与相商方曲的专军型人物,但当该园区意识到商运普可以量收并蓄时,已为时已晚,专家型人物早已另谋高就。

笔者在工作交往中,遇到过各地很多政府背景的高新技术园区的运营管理人员,其中不乏从事相关专业十几年的资深人士,他们有着相当丰富的园区运营管理经验,产业地产商们不妨向这样的专家问道解惑,将受益匪浅。

目前,以南方广东地区为代表,各地相继出现了多家产业地产、工业地产和产业园区的咨询培训机构,但它们大多是瞄着园区招商而开展咨询培训业务,少有园区产业运营的具体内容,这也反映出业界整体性地对园区运营方面的忽视与无奈。

四、园区运营管理滞后                                                                 

(一)主要症状表现

(1)园区没有针对运营管理构建相应的组织架构。

(2)园区缺少相关运营管理制度。例如人园企业管理服务流程、园区孵化管理制度、公共平台管理使用办法、中介服务机构选评与管理办法、园区运营的绩效考核办法等。有的园区即便建立了一些运营管理制度,也存在着可执行性差或执行不到位的问题。

(3)一些园区或产业地产项目在园区运营方面进行了很好的探索实践,运营颇为超前,但运营管理仍然滞后。

(4)没有对入园企业进行很好的登记造册管理和动态管理,不了解入园企业的真实需求和服务反馈,甚至停留在物业与业主的简单关系层面。

(二)处治思路方法

(1)首先园区运营商的老板与核心管理层必须从思想上重视园区运营管理,不能只重建设、重招商,而不重视运营管理,这是一种短视行为日常工作中需要有意识地加强园区的规范化管理和专业化运营。

(2)健全完善园区运营管理制度,建制度就是为了规范经营、提高效率和规避问题,编写制度也要考虑合理可行和有利监管。

(3)建立考评机制,对工作的推进情况、制度的执行情况加强监管和绩效考核,鼓励先进、树立典型。

(4)园区的运营管理机制应该促成园区运营商与园内各类企业密切联系,园区运营管理人员能够与企业老板和主管人员打成一片,只有这种接地气式的服务沟通,才能有效推进产业运营工作。

“业务超前、营销至上,管理滯后、文化无力”是中国产业界、企业界的普遍现象,也是影响企业或经济实体持续健康发展的痼疾。

有些产业地产商或许会问:上述运营不适症的症候我们都有,但日子过得很好啊。

那就要看“好日子”是如何界定的,是办公楼宇租售得很好,是自身销售收入很好,还是园内企业发展得很好?是园区产业集群效应很好,还是自身的运营服务收入很好?

当然还要看你的好日子是否能够持续得好。

不同的“好”代表了园区不同的经营内容和运营水准。谁又敢断言在园区运营工作未得到保障的情况下,每个产业地产项目都能够有超强的吸引力和聚集效应。有很多运营良好的高新区和开发区内的产业地产项目就呈现上面所说的现象,但应该清醒地认识到它们是“沾了区域的光”

产业地产刚刚起步,随着更多开发商的加入和同质化竞争的加剧园区的产业运营将成为项目的最大卖点和园区持续发展的关键保障,谁能够抓紧补上运营短板,摆脱运营不适症,谁就将在下一轮更为激烈的市场竞争中,占得先机。