1.政策风险

产业地产以政策为导向，政策直接决定了园区的生死。风向好的时候，项目即使差一点也没问题，政策不利的时候，个人能力再强也很难突破发展。尤其是近两年，房地产调控力度持续加码，从某种意义上来说，政策招商已非长久之计，各级管委会机构开始探索市场化改革，下放决策权，更迭主管领导，不确定性增大。

按目前情况，一旦离开政策，大多数园区是玩不下去的。园区界面临着最大的改变，恰恰是政策红利消退，市场环境走向规范化和充分竞争，未知政策风险的园区，将以加速度死亡。 

2.拿地风险

园区对地域经济、产业、文化、政治环境等非常敏感，任何一个因素的不协同，都会导致项目功亏一篑。只有在对园区行业有较深刻认知和理解的团队，才有可能做出正确的选址决策。

虽然大多数园区运营商会聘请咨询机构调研，但大多是罗列数据和想当然，实际操盘结果却不尽人意。比如某外来产业地产商，选址区域只是空有概念，几年时间都未有丝毫起色，令人唏嘘。

一幅优质地块，政府的要求已经从单纯的“讲好故事”到对背景、资源、产业、投资强度、项目、税收等方面的全方位覆盖；而且，用地稀缺也导致拿地门槛骤增，一旦有实力更强或者与政府关系更为紧密的企业加入竞争，地还是拿不下来。

3.商业模式风险

商业模式的风险从拿地就开始了，所以做园区商业模式一定要想好。有一些新手以政策优惠带限制条件拿下一块偏远空地，一开始以为自己占便宜，结果建完发现开发周期长、实际成本很高，而且新区写字楼无人问津，最后赔得血本无归。

另外，一旦大环境不好，园区很快会陷入困境，必须要找到其他的盈利模式。单纯依靠政府补贴？补贴多少，能到什么时候都是未知数；靠投资和服务？90%的园区，都没法靠投资赚钱。所以哪怕再有情怀，商业模式也必须要先设计好。

4.产业风险

产业定位是园区的“风向标”，错误的定位会让招商工作举步维艰。目前我国多数园区的定位都非常模糊，对于产业定位，少说也要有5-6个，互联网、智能制造、电子信息、新能源、新材料等产业，几乎覆盖了全国园区；还有一些跨界产业地产商，盲目忽视产业规划，只注重房子建筑和营销，结果最后发现根本不是那么回事儿。

园区绝对不能选的产业包括：地方政府不支持的产业；处于衰退期的产业；对区域发展产生负面影响的产业；与周边同质化的产业；不具备产业发展条件（产业基础、人、资金等）的产业；尚处于概念阶段的产业等。

5.财物风险

园区对资金的需求量巨大，从土地整理到投资建设、运营管理、产业投资，基本是以资本链条为主轴进行操作。而且，园区项目收入的大部分来源于出租而不是出售，项目一般回款周期很长，非常考验运营商的资金链和融资能力。

园区是一个天生融资渠道狭窄的行业，基本以债权融资为主。但是债权融资均需要在固定的时间点还本付息，势必对项目产生较大资金压力。如今，多数园区处于“短债长投”的局面，回本时间短至3-5年，多则8-10年甚至更长，加之园区资产整体变现能力差，更需要长期廉价的资金支持。

6.概念风险

适当的概念可以给予园区和企业更多的想象空间，但过度的追捧很容易造成好高骛远、不切实际，企业可能会被蒙骗一时，但最终还是会出走。园区运营方要注重对概念打造，要从园区自身情况及发展愿景出发，尊重园区发展规律，妥善地进行设计和营销，避免太过关注概念本身，忽视园区运营实际情况，这本身就是一件十分危险的事情。

7.多元化风险

企业多元化，必定多风险。对于经营投资，大部分国人普遍缺乏专注精神，一旦有了增长，首先考虑的不是纵深发展，而是横向跨界。在地产越来越难做的今天，手里有闲钱的企业都在谋求多元化发展。

多元化发展本身是一条出路。但这条出路的前提，是要有一个与当前主营业务互补的成熟项目以及稳定的现金流。否则，当一个项目有问题的时候，就会产生多米诺骨牌效应，反而拖累原有主营业务。