近日创业板上市委员会2020年第26次审议会议召开，根据审核结果显示，上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司（以下简称德必文化）首发符合发行条件、上市条件和信息披露要求。德必文化成为继2020年4月21日锦和商业之后，第二家完成IPO上市的产业地产城市更新运营商，也就是所谓的“二房东”。

中国城市化进程高速发展的背后，众多城市正逐步从增量发展转为存量更新的新时代。在城市产业结构转型升级，淘汰企业外迁，留下大量存量物业，城市更新成为了各大城市新的增长极。因大量空置物业原有业主缺乏城市更新相关经验以及城市对于城市存量改造的迫切希望，催生出了一个广阔的城市更新市场。德必文化与锦和商业便是上海城市更新运营商中佼佼者。

不同于百花齐放的产业地产商业模式，“二房东”模式作为产业地产行业的一个分支，商业模式却显得如出一辙。

同样的产业定位

德必文化：文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。

锦和商业：商用物业全价值链集成服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。

双方只是给自身定位描述上略显不同，从主营业务其实可以明显看出双方产业定位、业务模式如出一辙。其实并不仅仅是德必文化与锦和商业聚焦于文创产业，而是城市更新和文创产业两者几乎是相辅相成。

城市更新不仅仅是产业载体的改造，更是承担着产业转型升级过程中，推动产业从劳动力密集型到知识密集型转变的重担。文创产业作为一种高附加值、占地小、低污染、经营灵活的新兴产业，成为了城市更新最佳的产业选择。文创产业的兼容性极强，可以融入各个行业，与此同时，城市更新提供的创新改造载体、以及产业服务为文创产业提供了一个优质的发展土壤，双方形成了一种相辅相成的状态。可以说是城市更新带动了文创产业的蓬勃发展，文创产业同样为城市更新的推进保驾护航。

同样的投资风险

德必文化和锦和商业虽然都已完成IPO上市，但是经营风险仍然存在。锦和商业在2016年冲刺IPO因运营的18个中有13个园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致，遭遇被否，其后2017年再次冲击，但是因土地使用合规性问题仍是被否。

德必文化在此次IPO上市过程中的股权招募书中同样将土地使用合规性问题列为投资风险。德必文化承租运营的园区项目中17个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得，25个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规划用途不一致。

就目前而言，土地使用合规性问题看似风险较大，但是这一情况可以说是现阶段文创产业城市更新行业的通病。为了加速产业转型升级、盘活存量资源，国家及地方各级政府通过颁布实施规范性文件给予利用存量资源发展文化创意产业政策支持。其中最关键的便是“支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房产，原有土地兴办文化创意和设计服务，在符合城乡规划前提下土地用途和使用权人可暂不变更”。

看似土地是用合规性问题仍然存在，但是根据政策现状，目前发展仍然是合规合法。

相同模式，相同诉求

德必文化与锦和商业，同样的“二房东”模式，同样的“承租运营”。二房东需要通过整合城市老旧物业资源，通过改造配套硬件设施、重塑建筑载体、完善载体功能以及提供完善的文创产业服务，将其打造成为一个符合文创产业企业和人才诉求的园区，从而提升载体商业价值，通过招商运营获取产业服务、租金、物业收入。

这一收入模式收入周期较长，需要承担较大的负债压力，以德必文化为例，2016年-2019年前三季度，公司资产负债率分别为69.24%、57.11%、43.27%和40.72%，尽管杠杆逐年下调，流动负债仍然居高不下，分别为 4.6亿元、5.3亿元、5.6亿元和5.58亿元。完成IPO上市将很大程度上缓解企业的融资压力。

但IPO并不是“二房东”模式的终点，这一模式的核心在于通过载体改造及相关服务，获取长周期稳定收入。但想要快速滚大企业规模，必然需要不断拓展新的项目，IPO只解决的二房东模式的入口、还应打通这一模式的退出渠道。

在2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，REITs的开闸提供了一条逐渐形成闭环的二房东商业模式。IPO解决融资问题、REITs解决退出渠道，从而二房东模式逐渐形成“融资—运营—退出—再融资”的模式闭环。

总结

市场所担忧的土地使用合规性问题属于城市更新行业的“通病”，政府在快速推进产业转型升级、盘活存量资源的背景下，放宽了土地使用合规性问题，未来也将逐步解决。在IPO接连完成上市、REITs开跑，“二房东”模式有希望摸索出一套行之有效的闭环模式。