片区综合开发是相对土地一级开发来说的，通常是指以土地开发利用为基础，跨越土地一级开发、二级房产开发及三级产城运营的全生命周期的综合性开发。

　　国家财政部将片区综合开发作为一级行业，并进一步划分为园区开发、城镇化建设、土地储备、厂房建设、其他等五个二级行业。片区综合开发一般有六大适用范围：一是旧城改造、城中村改建，二是扶贫开发，三是新城建设或产城一体，四是旅游综合开发，五是围绕高铁站、地铁站周边区域展开的TOD模式，六是传统工业园区、经济开发区等。

　　从片区综合开发的布点来看，基本是围绕区域中心城市布局。区域中心城市是都市圈建设的核心区，无论是北上广深四大一线城市，还是南京、杭州、武汉、长沙等强二线城市，都在加速向都市圈演变，实现省域子系统的协调发展，夯实跨省区域合作基础。

　　结合片区综合开发龙头公司的项目布局，可以对各个都市圈做排序如下：京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳都市圈属于高能阶都市圈；成渝、长沙、青岛、厦门、武汉、郑州、西安都市圈属于扩张型都市圈；合肥、贵阳、济南、沈阳和昆明都市圈属于潜力型都市圈；南昌、长春都市圈属于起步型都市圈。

长三角区域一体化重点关注的省际毗邻地区

　　产镇融合机会。在新型城市群发展背景下，中小城市和乡镇的发展潜力巨大，主要表现为产业新市镇、特色小镇、田园综合体等形态。随着农民的就地城镇化，50万以下的小城镇（主要是县城），人口增加较为迅速。对于发达地区的乡镇，比如东莞的虎门镇、温州的龙港镇、嘉兴的织里镇等，未来需要注入更多的城市功能。对于一些欠发达地区的人口密集型地区，以县城为核心的区域仍然是未来发展的重点，未来打工人口返乡创业将带来发展机会。

　　从全国PPP综合信息平台项目管理库来看，截至2020年8月，城镇综合开发项目612个，投资额19396亿元；旅游项目328个，投资额4748亿元；文化项目201个，投资额1904亿元。从片区综合开发龙头公司的项目类型，可以对片区综合开发的热点领域有个大致认识。

　　片区综合开发的热点领域可归纳为四方面：一是枢纽功能区，包括高铁新城、临空经济区、地铁综合体等；二是产业新城，包括科技新城、科技小镇、智造小镇等；三是文旅康养片区，包括康养小镇、文化旅游城、文旅小镇等；四是城市更新项目，包括功能区提升、棚户区改造、城中村改造等。

　　采取产品化开发模式的企业，一般深度参与产业运营环节，形成了较为成熟的产业IP。依托产业IP的导入，成为该类企业进行项目拓展、开发和运营的基础，比如恒大集团依托养生谷、童世界等产品拓展康养、文旅主题片区项目。在该模式下，如果产业IP自循环能力不足，一味靠地产开发收益弥补产业IP运营，则存在后续的可持续发展问题。

　　片区综合开发项目投资大、周期长，对于大部分介入片区综合开发的企业来说，都是针对特定的地块进行专业分析，从而对该项目的产业、功能进行定制化的开发和运营。还有一部分以工程建设为主业的企业，以新型城镇化建设项目为主，由原来的BT模式转向投资-建设-运营联动的定制化开发模式。对于采取定制化开发模式的企业来说，能否引进优质的产业资源变得非常关键，因此，在项目前期规划过程中，不仅要讲求系统的研究工作，更要积极对接优质产业资源，基于产业资源设计功能项目和发展路径。

　　华夏幸福主导的固安工业园模式，曾作为片区综合开发PPP模式的示范案例，被业界广泛学习和借鉴。但随着“财金10号”政策文件出台，物有所值评价、财政承受能力论证“两评指标”越来越严，比如财政支出责任占比超过5％的地区不得新上政府付费项目，片区综合开发PPP模式开展得不温不火，企业参与PPP项目阻碍重重。

　　为了规避PPP模式严格的政策标准，大部分政企合作的片区开发项目并不走严格的PPP流程，项目主体在土地一级开发方面涉足的工作较少，主要以二三级联动开发为主。在政企达成合作协议的条件下，非盈利性项目主要以土地捆绑的出让形式委托给项目主体建设。目前片区开发领域又出现了类似于PPP的ABO模式，操作起来相对简单，主要参与主体为央国企。ABO模式是指授权（Authorize）-建设（Build）-运营（Operate），就是地方政府通过授权相关企业作为项目业主单位，由其完成对政府项目提供全产业链整体服务。

　　片区开发首先要明确“为什么做”的问题，即找准片区开发的发展目标和方向。以城市新区为例，其主要着眼点在于城市人口功能疏解，还是推动城市发展转型，亦或提升城市竞争力、实现城市可持续发展，应该做到心中有数。在充分理解发展需求的情况下，积极依托国家战略机遇，借助城市群一体化机遇，理解所在大区域的发展格局、竞合态势，进而明确项目片区可以扮演的角色，确立片区对所在区县、城市、城市群乃至国家战略的价值。对于政企合作开发项目，既要考虑政府的要求，又要考虑企业的诉求。

　　明确了“为什么做”之后，就要研究“是什么”的问题，即明确项目发展定位。项目定位研究工作的核心是在开发目标指引下提炼片区特色与个性，形成项目功能定位、形象定位及发展愿景，包括项目整体定位（功能定位）及诠释、项目形象定位及诠释、项目发展愿景展望。项目定位研究的逻辑，主要基于区位优势、基于产业特色、基于片区功能、基于标杆案例，或者是这四个角度的综合。

　　在明确“是什么”之后，就要研究“做什么”的问题，明确项目的功能体系和功能构建。基于产业、基于人口、基于空间进行片区开发的功能设计，沿着功能-产业-项目的演绎逻辑，提出项目产业功能、特色功能与服务配套建议，让产业规划与项目策划形成衔接，最终形成亮点突出的项目功能产业体系。

　　空间布局是对功能构建的落地规划。现代产业体系的复杂性，使得不同性质的产业发展和产业集群模式所要求的空间结构、空间尺度、路网结构、市政设施的差别很大。不同的功能组合和空间模式，对特定产业集群的发展和产业空间使用的效率影响很大。赋予不同地块更为明确的功能内涵，勾画一个个主题片区或专业园区。提出片区功能分区与重点项目布局建议，项目空间亮点建议，景观空间特色建议，重要公共空间节点打造建议。

　　在明确项目片区愿景定位的基础上，设计项目片区整体开发思路，形成明晰的开发路径与分期开发建议。片区开发项目一般具有涉及范围广、建设内容多、投资体量大等特点，很难进行全面大规模的项目实施。一般需结合具体情况，采用滚动开发的时序较为合理可行，根据项目总体规划及实施进展情况，分周期、分区块进行滚动开发。在片区开发实施过程中，要充分利用好政策驱动、资本驱动、产业驱动三级驱动力。以产业为核心，寻求政策支持，寻求资本合作。首先争取上位政府政策和资源支持，降低片区开发运营和产业培育的成本。以产业投资基金等多种资本形式投资形成园区产业集聚。搭建产业平台，促进产业发展，通过政策驱动-资本驱动-产业驱动推动片区走上良性发展轨道。