产业园区建设是区域经济发展的关键一环，也是企业发展关注的要素之一。2021年产业园区外部市场环境不确定性显著增加，内部竞争也日趋激烈，效益取代规模成为行业焦点。

如今，推动产业园区健康可持续发展，就要基于园区主导产业定位，在园区发展的关键领域招商、园区融资、园区运营等方面进行创新，打造产业园区核心吸引力与竞争力。

产业园区的发展更加需要资本的加持，在融资模式方面，产业园区融资模式日益多样化，2021年，资产管理已然成为产业园区发展不可或缺的关键点，多地纷纷出台新型的资本运作创新模式，打通园区资产的「融-投-管-退」全周期通道。

过去，大多数园区主要是依靠政府财政融资，然而近年来，产业园区融资渠道与方式更加多样化，由过去单一的政府财政融资模式转变为政府型投融资模式与多样化市场化投融资模式并存，包括政府基金、产业投资基金、发行企业债、资产证券化、等多种新兴融资途径。

产业园区作为资金密集型行业，是一个重经营、长周期的行业，随着多样化的融资模式深化落实，不断促进产业投资发展，扩大公司资产规模。最典型的案例就是东湖高新与光大资本。

产业园区发展所需的盈利模式创新，意义更为重大，既解决了园区业务发展的关键瓶颈，又可提升园区收入和利润的增长，快速形成新的园区收入增长点。在盈利模式创新方面，产业园区正从过去主要依靠土地开发、房地产销售盈利模式转型升级为“物业租赁、产业服务、产业投资”等方面的盈利模式创新。

近年来，越来越多的产业园区认识到，传统以房地产租赁为主导的盈利模式已经无法支撑园区收入和利润的持续增长，只有依靠产业服务、培育产业投资及税收减免稳住园区利润，实现园区长期可持续发展。

例如，转型为「科技投行」的张江高科，2020上半年由于为中小企业减免租金，园区开发租赁收入大幅减少，总体营业收入也下降39.78%，但是利润却不降反升，2020年上半年净利润增长231.98 %，主要就是因为实现10.95亿元的投资收益，较2019年同期增加 8403.91%，对张江高科的利润起到了「定海神针」的作用。

在招商运营服务方面，多家产业园区结合自身资源禀赋创新发展飞地招商模式、产教融合运营服务模式，基于园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。

 传统的坐地招商、政策招商、基础物业服务等已经无法满足企业的需求，也无法增加产业园区的吸引力。由于每个产业园区自身的资源禀赋、企业需求存在差异，要求园区的招商运营团队更加关注园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。