1、生产要素聚集阶段。这一阶段处于兴办产业园区之初，既缺乏资金，又缺乏建设管理经验，因此大部分园区都存在基础设施建设不完善、行政管理体制较落后的问题。依靠国家或地方出台的优惠政策吸引外资，聚集各种生产要素，通过低廉的土地和劳动力成本和优惠的税收政策成为发展劳动密集型产业的特定区域，该阶段园区产业多以低附加值的出口加工制造业为主。

2、产业主导阶段。该阶段的园区依靠降低土地成本吸引外资、技术和企业的策略造成了粗放的土地利用方式，开发区规模不断扩大，刺激园区向新城快速发展转型，园区配套设施逐步得到重视。由于此时产业园区仍以产业建设为主，因此在推进宜居宜业的现代化新城方面仍然不够完善，与城市的融合度也有限。

3、产业完善阶段。这一阶段虽然园区仍然比较关注产业发展，但随着园区功能的不断完善、人文环境的逐步构建，园区内企业与个人高度聚集，就业人员在园区内就可享受到相应的生活娱乐配套设施，也可同时依赖城市中心附近的配套。

4、产业融合阶段。国家对园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变，对开发区数量进行适度控制。园区开发过程中更注重新兴产业，知识密集型项目的引入，强化园区创新及转化功能，更注重产业与城市的并行发展，以实现产城融合的一体化发展。

1、区域产业基础是出发点。一个区域的产业基础是这个区域在一个阶段时间内，资源支持、政策支持以及人才支持的综合反映。要想了解什么样的项目未来可以在这个区域内发展，以至于破局什么样的龙头会可能在这个区域内形成产业集群，需要前期在产业定位环节中深入思考。

一旦明确了引进哪个产业环节，未来这个区域内集聚的就将会是哪类产业人才，区域内就会形成什么样的生活群体以及消费层级。再看看我们的区域是否符合产业外溢和产业人口导入的逻辑，一般来说，城市产业往哪个方向延伸，城市的生长就会是哪个方向，这就是产城共融的发展思路。

2、产品创新是可持续发展的支撑。任何脱离现实产业基础的创新会成为“无源之水”，产业园产品的创新要基于产业基础和操盘团队进行再创新，要做战略创新。没有亮点的产业园就会沦落成一个普通的工业地产项目，只有创造性的嫁接或者打造亮点，才能迎合政府的认可。可以从产业园产品的盈利模式、产业链整合以及运营服务等方面进行业务创新。

3、行业资源整合是未来提升的空间。产业园的产业定位并不是问答题，而是选择题。因为产业基础是摆在那的，什么不能做基本上很清楚；产品创新也是基于产业基础和城市发展方向的，可选择的也能挑出来；而后面故事能讲多大都在于产业资源整合。

产业园规划是一个产业园全方位、流程性、长久性的发展计划，是未来一个时期引领园区可持续性发展的重要指标和路线图，所以“园区未建，规划先行”是产业园区建设的一个重要原则。