现代化的园区（开发区）指的是在一定的产业政策和区域发展要求的指导下，以土地为基本要素，通过提供基础设施、物业空间（如厂房、仓库、写字楼、研发楼、技术平台等）等载体，进行综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的各种企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的“产、城、人”高度结合的特定区域。
现代化的园区（开发区）指的是在一定的产业政策和区域发展要求的指导下，以土地为基本要素，通过提供基础设施、物业空间（如厂房、仓库、写字楼、研发楼、技术平台等）等载体，进行综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的各种企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的“产、城、人”高度结合的特定区域。园区作为一种产业地产，是以企业为运作主体，以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产性服务等产业价值链上相关环节的新型地产业态。从外在形式上，产业地产包括工业园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。我国的园区发展，从上世纪八十年代起步，经历了九十年代的成长阶段，本世纪初的全面建设阶段，而金融危机后到现在，正在进行转型升级阶段。
园区是在大力发展经济建设、实现产业快速发展中，为通过产业发展的资源聚集，设计营建高质量的综合环境，实现企业主体联动发展的优化组合，而在空间上拓展的新型经济主体。园区的类型，由初期的经济开发区、高新技术开发区、出口加工区、保税区等，正逐渐向多功能、专业化、综合性的方向发展，近年来蓬勃兴起的科技城、创新港，正是园区发展的一种进阶。
园区发展的本质是研究经济变化、城市发展（包括产业导向）和人口集聚，根据园区的设立要求、产业形态和政策导向等不同，我国以政府主导的园区形态分成了以下主要类型：
资料来源：北大纵横政府和公共组织行业中心整理
对应各园区类别，对应主要的行业也各有重点。比如经开区作为商务部主管指导的园区，其产业体现了综合化、工业化的特色，通过对近十年来国家级经开区中按国民经济行业分类的行业分布赋权排序，可以发现排名前10 位的行业分别是：计算机、通信和其他电子设备制造业、汽车制造业、化学原料和化学制品制造业、电气机械和器材制造业、石油加工、炼焦和核燃料加工业、黑色金属冶炼和压延加工业、通用设备制造业、专用设备制造业、农副食品加工业和有色金属冶炼和压延加工业。很明显，排名前十位的行业全部集中在制造业领域。而高新区，作为科技部指导的园区，其企业类型主要集中在电子与信息领域、生物技术领域、新材料领域、光机电一体化、新能源和高效节能技术等领域，具有很高的科技实力，高新区也是国家发展战略性新兴产业的重要着力点，因此很多地方政府也更希望能建成有影响力的高新区，打造出高附加值、高技术含量的区域产业形象。至于海关特殊监管区域，是依托于经开区和高新区等产业聚集发展的基础上形成的，为我国的扩大进出口贸易和积累外汇起到了非常重要的作用。经统计，近年来各类海关特殊监管区域完成的进口总额占全国进出口总额的16%以上。海关特殊监管区域有六种模式：保税区、出口加工区、保税物流园区、跨境工业园区、保税港区、综合保税区。海关特殊监管区域纳入国家级开发区范畴，享受所在地国家级开发区的优惠政策，区内货物实行保税政策。根据《国务院关于促进海关特殊监管区域科学发展的指导意见》（ 国发〔2012〕58 号）规定，我国逐步将现有出口加工区、保税物流园区、跨境工业区、保税港区及符合条件的保税区整合为综合保税区，新设立的特殊监管区域，原则上统一命名为“综合保税区”。从享受的税收和外汇管理政策来看，保税港区和综合保税区的功能最为完备，所享受的政策优惠也最多。党的十七大把自由贸易区建设上升为国家战略，中国共产党的十八大提出要加快实施自由贸易区战略。2013年起，我国在海关特殊监管区域的基本上，结合各地的开放程度和经济基础，先后又先后设立了10多个自由贸易试验区（简称自贸区）；设立自贸区是我国深化改革在园区层面的一大举措，也是园区经济在国家大开放大经济体系内的功能体现。作为产业发展的载体，园区的开发模式也因开发主体的不同有所区别。一些专业运营园区的第三方机构如华夏幸福、联东U谷等，在全国以东部发达区域为主的各地选址建设园区；而中国内地园区更多的是政府主导开发的模式，由政府机构园区管理委员会及下属平台公司进行建设运营；最具市场化特色运营的国有园区之一的漕河泾，更是直接跳过了“管委会”这一政府机构层面，直接由漕河泾开发区总公司进行运营，而和政府的对接，是通过开发区和当地诸如徐汇区、闵行区等区的“区区合作”进行沟通；同时，其他房地产开发商和房地产开发基金，也纷纷进入产业地产领域，进行楼宇经济等为特点的园区经济建设；另外，一些大型企业，也通过盘活自身土地、或发展产业链的需要，成立了企业自建的专业园区。
上述几类模式，除政府主导模式外，后面四种既存在企业主导开发模式，也存在政企合作开发模式，或者一个企业内并存两种模式，因此形成了如下特点：政府主导开发型是由政府作为管理者和开发者，项目风险较低，规划性强；项目推动具有较高的权威性和行政指令性，但缺点在于项目运作缺乏灵活性和创造性；角色责任错位，容易政企不分。这类园区，管委会的作用和地位特别明显，而园区的成熟与否则在于政府的投入能力和招商、服务效率。企业主导开发型是政府委托相关企业开发；政企分开；园区功能定位明确、区域较小，一般主要在单一行政辖区内进行；缺点在于开发规模小，不能适应跨行政区的园区开发，但也不乏上海漕河泾新兴技术开发区总公司这种成功跨区开发运营的典范，企业主导开发型园区，成功案例更多聚集在东部城市特别是一线城市，这主要源于东部发达区域更开放进取的心态。政企合作开发型是政府和企业二者各负其职，政府职责在于制定规划和政策，提供公共服务，企业负责园区开发和运作；一般开发规模大，参与主体多元化；缺点在于对多区域的政府协调性要求较高；政企各负其责的背景下，对各方的自律性要求较高。经历了新常态下的十三五期间砥砺前行的发展，未来十四五期间，我国的园区开发势必需要从园区开发模式、园区经济的制度安排、组织安排以及生产要素与园区自身禀赋的匹配等方面进一步优化。园区开发模式虽有不同，但除了促进本地经济发展之外，成熟运营的园区要考虑以下功能的建设：1.资源聚集：集聚人才、技术、资本、项目等资源要素，特别是十四五规划期间是对接中国制造2025的关键期，更多竞争层面应该考虑集聚各级大科学设施，重点实验室、企业研发中心、工程中心、技术创新中心、公共技术服务平台、应用技术和科技成果转化基地、前沿科技新兴领域的研发总部、高层次行业领军人才、创新团队等各种要素。2.科技创新：通过集聚国内、国际创新资源，加强与国内外创新渠道和生态的密切合作，吸引各方力量和智慧建设技术创新中心和人才高地，如十三五期间，各园区大力引进院士工作站、产学研基地等，鼓励支持原始创新、集成创新和引进消化吸收再创新，力图产生一批突破性创新成果。3.创业孵化：从早期领先的园区成立的各类孵化器，到双创时代蓬勃兴起的创客、共享空间、加速器等，通过创业的活力提升园区的活力，目前一流的园区都高度重视孵化，建设一流的科技园和孵化器，形成一批国际化、专业化、社会化的新型孵化器，构建链接全球的孵化创新网络。4.金融支持：企业的集聚发展离不开金融的助力，从早期的银行分支机构入驻服务，到园区层面联合金融机构成立的各种支持企业发展的贷款平台、产业基金、投资机构来看，园区已经从单一的存贷款服务发展到为园区和企业对接资本市场和金融机构的、覆盖直接融资和间接融资等多渠道全方位的金融服务。5.成果转化：鼓励与支持企业、高等学校和科研院所建设科技孵化器、研发和制造基地、科技园区和产业基地，加快科技成果转移转化；以孵化器、技术市场、科技金融、国际技术转移为引领，有效推进成果转化技术转移。诸多园区还引进或成立了知识产权交易、服务机构，以及基于本园区优势产业的技术服务和交易平台，助推科技发展和成果落地。6.区域联动: 作为产业聚集和创新创业的园区，更应该发挥其较强的影响力和较高的能级，和其他园区形成联动协同机制，在服务本地产业发展的大局上，并能够带动和辐射周边地区的发展。7.文化引领：园区应该且利于形成一种勇于创新、充满生机与活力、倡导成功、合理容错、激励奋斗的文化氛围，以文化要素带动。8.标准鲜明：优秀的园区必然在通过一系列经验积累过程中，形成稳定的园区标准，并通过标准的不断优化、完善，支撑园区在区域拓展、品牌输出、产业聚集上形成高效的应用。因此，在功能集聚的基础上，未来的园区经过长期发展，比如形成“产、城、人”一体的“产业城区”特征：1.完善的城市配套：通过完善园区的城市功能，优化区域环境，提高民生质量，推进由单纯的生产功能和商务办公区向生产功能与生活功能叠加的综合经济区和现代化新城区发展。大部分先进产业和现代服务业特征鲜明的园区和城市的界限十分模糊，园区甚至可以成为城市的CBD或产业化中心区域，是城市的一个具备某些优势产业或业态聚集的特色街区。2.健全的人才发展：从人才的工作、生活和家庭出发，强调人才的生活休闲、医疗健康、教育发展等空间，将人和园区融为一体；从产业发展实际需求出发，重点开设教育培训与资质认证课程，建设企校联合培养人才的新机制，依托高端化、专业型技能人才的高端培训中心，促进创新型、应用型、复合型和技能型人才培养。3,高效的产业交流：以园区特色产业、重点规划发展方向为基础，重点建设产业交流中心平台，形成交流共享中心；通过举办大型的行业展览、高端峰会、学术论坛等方式，扩大产业影响力，促进产业信息交流；建立各类合作研究机构，吸引产业知名机构、集团总部入驻合作，并形成产业聚集和辐射，从而参与和引导双边、多边和区域性、国内外交流与合作。
