在新时代下，中国整体经济水平趋于平缓，外部环境日益复杂，内部又频繁爆出非洲猪瘟、新冠病毒等不确定事件的发生，导致中国整体产业增速趋于平缓，企业普遍发展较慢，产业园也很难像前几年那样出现爆发式增长。

从需求端来看，由于全球物流信息技术进一步成熟，国内产业结构迅速变化。一方面，国内产业向外转移速度进一步加快，低端产业快速转移至东南亚等地，高端制造产业回流至发达国家;另一方面，国内产业内生性成长速度进一步减缓，由于国内市场机制仍有待趋于完善，国内新兴产业发展仍然较慢，优质中小企业较少。综合内生外引情况的变化，我国企业的供给增速正在逐渐减少。

从供给端来看，新时代下，各地政府仍然将GDP经济指标列为核心考核指标之一，特别在整体经济下行的大背景下，为了提高当地产业产值水平，在已有存量增速持续下降的情况下，势必会扩充增量水平，催生产业园以及产业地产项目的快速落地，导致总体产业载体供给量持续上升。

因此，随着供给量不断提升和需求量不断减少，必然导致产业载体的供需结构严重失调。对于企业而言，规模以上企业由于曝光度较高，经营情况较好等原因，能够选择的产业园众多，议价能力很强，而中小企业却难以找到合适的产业载体;对于产业载体而言，由于供过于求的市场结构导致传统产业园必须随着这种需求而实施差异化和特色化发展方式，产业园面临的问题也日益凸显，急需推动新型的模式改革。

开发模式房产化：从产业地产的角度来看，一部分企业是属于之前房地产企业转型而来，对于产业地产的开发运营思路仍然是房地产思路，快进快出，实现资金的快速回笼。因此在这种局面下，产业地产项目将会快速增加，势必会导致产业载体供给量快速增加，企业相对数量越来越少的现象发生。

园区产业同质化：目前大多数的产业载体直接套用的地区战略新兴产业的产业定位，导致区域内的各个产业园的产业定位一致，均是覆盖面全，概念广的产业定位，对于招商而言，实际上就是企业就进行招商，并不考虑其行业属性，因此，这种现象会导致园区既没有形成产业链的优势聚集，也增加了园区招商工作的重复性和盲目性。

园区招商无序化：基于园区产业定位的同质化现象，对于招商工作的开展而言也无异于大海捞针，对于面对中小企业招商工作中的陌拜宣传、广告投放、活动策划等形式均无法实现对区域和受众的精准选择;对大项目及重点推动工作而言又缺乏核心谈判优势，导致招商工作难以进行。

园区运营形式化：园区的运营体系是园区的核心竞争环节。对于产业地产而言，由于大多数园区都很难做到定向招商工作，因此进入园区的企业很难形成产业聚集优势，产业氛围较差，大多数园区在运营也就只能走形式化，并不能为园区企业提供其他更加有附加值的服务;对于有政府背景的产业园而言，在进行项目招商的过程中会给中小型企业承诺各项政策优惠、税收补贴以及全方位的服务，但是往往这些企业入园后发现，宛如“关门打狗”，服务上机制僵化，政策补贴上到位率低等现象频现，从而也导致园区运营的形式化严重。

虽然这些问题在前几年也出现过，但是之前由于中国经济快速发展，市场活力高，产业园仍然能够通过一些传统招商方式实现招商。但在传统行业景气度不高，新型行业门槛高的新时代背景下，这些问题开始快速凸显，严重影响到了园区的招商工作以及运营发展。

在新时代下，国家高度重视战略新兴产业的发展。国家统计局对于战略性新兴产业定位是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业。从《战略性新兴产业分类(2018)》中的分类来看，战略性新兴产业主要包括新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源汽车产业、新能源产业、节能环保产业、数字创意产业、相关服务业等9大领域。

这些新兴产业每一个都对应着一个巨大的市场，但是和之前的产业机遇不同的是，新一轮的产业机遇对于技术要求特别高，并且存在着较强的技术风险，在各层的产业链体系下，中小企业本来毛利率就低，生存空间较窄，加上整体经济增速下行以及突发事件的影响，进一步把中小企业逼近死亡线，就算是优质的，具有一定技术积累的中小企业也很难有充足的现金流，更别说有加大研发力度，拓宽业务领域，布局未来产业的雄心了。而对于产业载体而言，没有优秀企业入驻的园区也就没有了相应的生机和活力。因此，在未来的竞争格局中，产业载体将会和载体内的中小企业形成更为紧密的产业生态环境，共同应对新产业竞争下的调整和机遇。

根据对于新时代下产业园的发展趋势判断，本文拟将产业园的生态体系打造分为四个步骤来实施。

1、园区重新定义。

首先，产业运营方得重新认识到在新时代下的产业园的核心角色及定义。新时代下的产业园已经不单单只是一个空间载体，而应该是一个构筑产业生态的核心生态因子，是一个撬动政府与社会资本、存量产业的有效杠杆，是一个细分产业高度聚集，产业共同发展，产业政策集中实施的核心载体。其次，企业对于园区的诉求从单一的成本政策需求变化为对于其成长的需求，一方面是公共设施服务配套的需求，包括产业孵化、产业加速、产业投资、人才服务等，另一方面则是对业务链上的需求，未来园区最能够吸引到企业的关键点在于园区是否能够给企业带来细分业务方向上的资源对接，给企业带来业务增值。最后，产业园的运营应该从单纯的“房东”转变成为“合作伙伴”，丰富园区盈利模式，探索更多的金融、科技、技术、咨询等方面的服务增值模式。

2、产业精准定位。

今后产业载体的发展将会逐渐变成一个区域内特色产业资源以及特色服务资源的聚集地，产业园的发展定位将会变得更加细分与专注，假大空的园区产业定位将会被更为实在的产业细分定位所取代;产业运营模式也将会趋于运营主体产业自持化和服务特色化，为了让产业运营方能够更加理解和满足细分产业上的诉求，产业运营方也会逐渐涉足实体领域的经营或者投资。另外，本文认为产业园区的发展也和企业一样，面临着未知产业竞争，产业园应该要设计产业发展路径，制定产业预警机制，共同推动新技术方向领域的研究和宣传，保证园区产业在未来五年内的有效落实。

3、产业资源对接。

产业资源的对接是产业园实现产业生态重塑的关键环节之一。在已有的产业园招商市场环境下，想要促进产业园区内资源的有效聚集，就必须在已有的产业细分方向上推动细分产业中的企业、检验检测机构、金融机构、科研院所、产学研平台等多方面资源的聚集。在新时代的产业招商过程中，需要利用大数据及科学规划研究优势，布局全国细分领域招商地图，依据已有数据精准落位细分城市以及细分区域，在核心领域、核心区域、核心企业三方面实现精准宣传和推进，确保园区内产业资源的聚集。

4、产业生态打造。

一个产业生态系统的物种组成越复杂，结构越稳定，功能越健全，生产能力越高，它的自我调节能力也就越高。园区的产业生态体系可以用生产力(园区产业生态以更低成本、更快速度、更高效率生产的能力)、创造力(园区产业不断创造更多新价值的能力)、生命力(园区产业综合系统抵抗各种外界干扰和破坏的能力以及自我进化的能力)等指标衡量，今后的产业园区内将会形成产业资源、企业资源、技术研发资源、专项服务资源等多方要素的聚集，以一个整体产业体系参与到新时代新产业的竞争浪潮中去。

2020年的新冠肺炎、蝗灾等重大事件已经在全球范围内影响着经济的运营，2020年注定是一个充满着不确定性的复杂时代。在这样的时代下，产业园也应该在新时代下扮演不同的角色，推动产业资源的精准对接，与入园企业一同面对机遇和挑战。