产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设的规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行”的指导原则。

丰富的多元化空间、鼓励交流的场所空间、多学科知识群体与创新型功能社区的就近结合、资源与设施的共享、吸引人的休闲设施、最先进的基础设施、灵活的变通能力和适应性、发达的公交运输系统和宜人的步行环境、城市化的社区空间、园区的智慧管理。

1、产业园区发展战略

科学构划园区全局性的发展蓝图：包括产业聚集、功能定位、开发模式、运作机制等。

2、产业园区发展定位

明确发展方向，有效提出园区整体形象：包括产业定位、功能定位、目标客户筛选、管控机制等。

3、产业园区产业定位

加快推进园区产业结构优化升级：包括园区比较优势、区域产业链分工协作、细分领域、产业招商等。

4、产业园区产业布局

深度优化园区产业空间布局：包括空间承载力、特色集聚、功能分区等。

5、产业园区二次创业

整合多重优势，挖掘园区发展新潜力：包括支柱产业优化升级、园区新经济增长点培养、产业链优化路径等。

6、产业园区经营管理

提高运营管理水平，焕发园区发展新活力：包括管理体制、产业招商、品牌经营、孵化支持、产业投资等。

园区规划盲目追求布局高大上，不重实效性；

园区规划还停留在传统城市规划模式层面上；

园区规划同质性现象严重，竞争力缺乏；

园区规划水平不高，配套衔接不够，投资环境差；

园区规划重外表空间，轻内在产业，缺乏驱动力量；

产业规划的定位不准确，深度不够，操作性不强。

1、如何从产业链的角度对现有的区域产业进行深入

分析研究，寻找缺失环节和关键环节；

2、如何结合区域的产业基础和资源禀赋，进行产业

定位和产业规划布局，选择主导产业和支柱产业；

3、如何在园区建设与运营管理模式和机制上形成

突破，保持健康、持续的发展趋势；

4、如何正确处理招商引资和创新创业的关系，

保持区域经济的内生增长动力；

5、如何在围绕园区产（企）业发展的需求上形成

特色的产业服务体系。

老一代的产业园能耗比较大、城市功能不协调等，未来产业园区逐渐向新型产业园区转化。

园区是政企合作的产物，它不是一个企业能够完成的，在这个前提下，和政府对于产业园区的合作，至少有六个层面的体系必须要一同考虑。

1、新型园区的顶层设计系统

产业生态体系、城市规划体系、建设控制体系、招商运营体系、金融合作体系、管理和服务体系。

2、新型产业园区的发展趋势

园区的投资主体越来越多样化、产城融合是大势所趋、产业定位的精准和差异化是未来园区最核心的竞争力、智慧与生态成为新标准、新亮点、园区平台化规律越来越清晰。

传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，

收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付，而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取了很多减免的优惠政策，

致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。园区的盈利模式并不是单一类型的，往往是多种模式混合运作。随着园区开发建设和运营发展的逐渐成熟，

园区的盈利模式也将从单一走向多元，从低级阶段走向高级阶段。园区主要的盈利模式类型有以下四种：

1、土地运营

土地增值：原有土地只租不售，获得土地增值；以产业名义低成本获取土地

租金收入：产业用房地租金收入

商业地产：配套的商业性房产开发，商业房产的出租和出售

住宅地产：获得住宅配套，住宅出租和出售

2、增值服务

产业技术性服务：公共性技术平台

产业发展性服务：融资、咨询、培训、信息、政府关系、孵化、知识、媒体、网络、物流、人力资源、软件服务外包等

生活配套性服务：餐饮、娱乐、购物、医疗等

园区运营性服务：物业管理（污水处理、供水、供暖、供电、供气）

3、金融投资

产业投资：VC/PE

专业性公司投资：投资专业性公司并实现IPO

产业用地资本运作：在不允许直接转售情况下，探索作价入股方式

现有房产的资本运作：产业型房产股权、信托、证券化运作

4、模式输出

生地开发：土地的一级开发建设、BOT运营、以土地入股共同开发

熟地改造：原有物业改造与功能变更

委托经营：分享税收或服务性收益

园区运营聚焦园区、企业、合作第三方共赢生态梳理与打造，

针对园区将政府资源、行业资源、企业资源、合作伙伴、中介服务、金融、院所等资源进行深度整合，形成生命共同体，充分发挥园区的集中优势，

吸引投资落户园区，让园区产生持续竞争力与多元盈利能力，真正发挥产业运营的最大价值。

1、 免费模式

★免费购置房屋

对符合当地产业定位，财政收入隶属于地方政府的独立核算企业实行。在购置项目产业园房产时，按照税收贡献标准，在几年内税收奖励金额等于房产总价时，可免费赠送房屋产权。

★免费租赁房屋

对符合当地的产业定位，财政收入隶属于当地政府的独立核算企业实行。在租赁项目产业园房产时，按照税收贡献标准，在几年内税收奖励金额等于房租总价时，可免费享受的房屋租赁。

★免费企业注册

符合当地产业定位的企业在入驻产业园时，可免收注册办理服务费、免收办公经营场地费、免收工商注册登记费、免收咨询服务费及其他代办服务费，并可根据免费注册企业的税收情况享受相应的税收奖励。

2、金融服务模式

★设立创业基金

由园区开发企业与政府部门共同发起设立创业基金，用于扶持园内有潜力的优质企业发展。

★股权投资

由园区开发企业或第三方的投资机构以现金、租金、产权等方式对园内企业投资，为企业发展提供支持。

★股权融资

入园区企业可用股权做为质押，通过股权融资的方式为园区企业提供发展所需的资金。

★贸易融资

为入园区企业生产经营过程中的国内外贸易、产品销售及采购过程提供全方位的资金支持。

★授信融资

根据金融机构对园区的授信，由园区开发企业或第三方公司进行担保等多种方式获得金融机构对企业的低成本融资。

★融资贴息

根据入园企业对园区的税收贡献，为企业在使用各类金融工具获得资金过程中提供贴息服务，最大程度降低企业融资成本。

★融资购房

入驻企业购买产业园房产时专享的一项优惠政策，不仅可以享受到一定的房价折扣点，还可以享受融资担保。

★融资租赁

入驻企业可申请一定年限的一次性支付租金的融资租赁政策，同时还可以享受园区提供的融资担保。

3、 园区运营三大服务体系

园区全程运营

园区智慧化升级

竞争力创新提升

4、 园区竞争力创新提升服务

产学研平台打造

产业孵化能力加强

投融资体系构建

第一阶段-生产要素聚集

低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的注入，但要素低效率配置。

第二阶段-产业主导特征

产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件。

第三阶段-创新突破阶段

技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域。

第四阶段-现代科技都市

财富凝聚阶段，高价值的“财富级”要素的推动。高势能优势。文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主。

第一、园区的规划首先是以产业平台构建为核心导向，而不是以用地性质和规模设定为主要目标。

第二、要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造。

第三、不仅仅需要考虑园区自身的利益，也更多的需要考虑园区内企业的成长性和二次成长培育。

单纯采用一种开发模式，往往很难使产业项目顺利推进，因此，必须基于区域经济针对性设计开发方案，灵活运用多种模式，才能提升园区开发效率、实现园区目标。

1、政府主导开发模式

政府主导开发模式是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。

2、主体企业引导模式

主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚。

3、产业地产商模式

产业地产商模式是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。

4、综合运作模式

综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。

1、关联发展原则

发挥优势产业带动作用，提高产业协作配套水平，推动产业、企业形成配套发展、错位发展、互补发展的良性格局。

2、成链发展原则

坚持把培育完善优势产业链作为新的产业竞争格局下大力发展地区产业的重要路径，构建深化产业链整合发展的机制。

3、集聚发展原则

强化产业配套能力、公共基础设施和政策市场环境建设，加快发展生产性服务业，推动产业关联的企业入园发展。

4、集约发展原则

优势产业集中布局、集聚发展，推动企业精干主体、分离辅助，建立成链闭环发展的循环经济发展模式。

5、合作发展原则

立足省内区域经济合作，支持跨区域建立产业园区，探索产业合作园区或产业集中发展区建设模式和管理运行机制。

1、外部环境分析

产业发展环境分析、行业发展前景评估政策导向

2、内部资源分析

内部资源优势、内部资源劣势、产业现状和资源能力、产业和周边的竞争态势

3、产业定位分析

确定主导产业、确定产业组合方法、确定辅助产业

4、产业空间布局

产业发展策略、空间布局策略

5、园区策略配套

招商策略、运营管理策略、增值服务策略、投融资策略

发展战略

科学构划园区全局性的发展蓝图

发展定位

明确发展方向，有效提升园区整体形象

产业定位

加快推进园区产业结构优化升级

产业布局

深度优化园区产业空间布局

产业升级

整合多重优势，挖掘园区发展新潜力

生物医药园区、新能源园区、新材料园区、节能环保园区、循环经济园区、新能源汽车园区、高端装备制造园区、智能制造产业园区、化学工业园区、信息技术园区、建筑材料园区、农副产品加工园区、现代物流园区、文化创业产业园区、旅游园区。

园区建设是所有县级以上政府都在积极思考并全力推动的一项工作，甚至，在一些地方，乡镇、街道也千方百计谋动此类浩大工程。

其原因，核心的就只有一条，就是工业园区建设对一个地方的经济发展具有不可替代的重要性。

★科学论证，准确定位，高起点编制园区发展战略规划；

★开发建设，同步配套，树立“一个园区，一座新城”的理念；

★立足长远，创新机制，把政策优势转化为体制优势。

宏观经济/政策研究

宏观经济和政策研究对于判断正确的时间和正确的市场具有雷达指示作用，也会在某种程度上对正确的企业产生影响。

产业发展战略规划

产业发展战略规划是指综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势。

产业结构调整规划

产业结构调整是指某个区域的产业结构实现由不合理向合理化和高级化的转变，未来区域的竞争就是城市群之间的竞争。

1、招商策划

投资项目包装

园区定位策划

园区招商策划

项目优化策划

园区招商手册设计

园区招商视频设计

2、招商推广

招商推介会承办

意向企业邀约

官网宣传

微信平台宣传

平台展示服务

网络整合营销推广

3、项目引进

目标企业筛选

项目招商谈判

目标企业调研

企业商务接待

项目落地模式设计

优势产业导入

4、园区运营

园区运营

园区产业规划

派驻专业运营团队

园区服务平台建设

园区信息化建设

园区保障体系建设

5、招商代理

招商团队培训及组建

项目招商实施管理

项目管理体系设计

标准化运作管理流程

先进园区考察学习

后期经营策略