当前，为破解土地资源紧约束的挑战，各地纷纷出台促进产业用地高质量利用的相关政策，倒逼各类产业园区转型升级。镇街级产业园区作为地方发展制造业的重要承接空间，由于早期粗放式发展，造成土地资源紧缺、用地效率低下、未形成产业集群等问题，成为推进产业转型升级工作的重点对象。近年来，东滩智库参与过多个镇街级产业园项目规划咨询，包括上海杨王工业园、民兴工业园、南京金牛工业园、嘉兴智能家居产业园、食品产业园等等，对镇街级产业园区转型升级的方向、路径和策略等问题认知不断提升，在此做出总结，以飨读者。

上海在“十三五”时期就提出：构建“产业基地-产业城区-产业社区”+“零星工业用地”的“3+1”产业园区体系，并将产业社区主要作为镇级园区未来转型发展的方向，周浦镇、华新镇等地实践成果显著。进入“十四五”，成都、南京、洛阳等地纷纷将“产业社区”的建设写入政策文件，成都更是出台了《成都市产业功能区产业社区高品质公共服务标准配置指南（2020年版）》，明确产业社区的建设标准。由此可见，产业社区的建设实践步伐必将日趋加速。

成都市产业功能区产业社区高品质公共服务标准配置指南包括5类42个项目。

五是美丽公园家。包括公交首末站、公厕、再生资源回收网点、“上班的路”“回家的路”、社区公园、人才公寓、一体化信息服务站、新型基础设施。

良好的园区形象更有利于吸引客商投资，所以要把园区环境改造作为推动园区高质量发展的重要抓手。在对园区进行统一规划、科学统筹的基础上，要高水平谋划道路、照明、绿化、景观等基础设施的建设，创造一流的投资环境。

“双碳战略”下，打造低碳乃至“零碳”园区已经势在必行。因此，园区在环境改造中可充分考虑光伏屋顶、绿色建筑、智慧化的污水及固废收集处理系统、智慧能源管理等的建设和运用，推动园区内部碳排放与吸收的自我平衡，实现生产、生态、生活深度融合。

镇街级工业园区一般发展空间有限，在产业定位上，主导产业不宜过多，可以聚焦1-2个符合国家及地方政策、产业市场大的领域，如电子信息、高端装备、文化创意等，尽量避免选择壁垒高的小众行业，形成特色优势产业集群。

在产业载体上，考虑到优质产业项目少、招引难度大的问题，可打造多个小而精、有特色的、专业化的主题园区，招引有活力的中小型企业，培育产业链和产业生态。优质产业项目可通过严格遴选、精准供地，推动产业高质量发展。

坚持以人为本，完善的生活配套体系应该涵盖居住、医疗、教育、商业、休闲、娱乐等多元功能。镇街级工业园区作为镇街经济发展的重点平台，以产业发展为核心职能。公共服务与生活配套设施建设需要考虑与镇集、街道的充分衔接，共享高端医疗、品质教育、商业中心、休闲旅游等一级配套服务设施。

工业园区内部生活配套设施的打造可采取“相对集中+主题园区点状布局”的方式，重点补充发展食堂、人才公寓、大型超市、体育文化活动中心、便利店、咖啡吧等功能业态，满足企业员工的日常生活所需。

工业园区的服务不能只停留在简单的政务服务、物业服务上，需要面向产业、企业的全生命周期发展需求，解决其痛点、难点问题，整合乡镇/街道、园区运营主体、市场化机构等力量，构建涵盖人才服务、创新服务、行政服务、物业服务等要素的完善服务体系，实现服务的有效供给、全面共享。

在智慧园区建设的大趋势下，园区应与专业化机构合作，通过建立大数据平台、引进智能化设备、推行移动互联网及应用软件的方式,打造全方位、一体化的智慧运营管理平台，形成园区运行“大脑”，提高园区的服务水平和管理效率。

在推动园区转型升级过程中，政府平台公司需要发挥先导的作用，以改善区域形象、提升园区引力，具体可以从两方面入手：

在政府平台公司奠定园区发展基调的基础上，其他特色主题园区的打造，可以引入知名产业地产商以重资产拿地或轻资产运营（如服务输出、产业投资）等多种方参与进来，依托其专业化能力和产业资源，推动多个主题园区快速成型成势。

为了保障主题园区的发展质量，政府需要发挥“裁判员”的作用，加强对市场化园区开发商的筛选和识别，综合考虑其产业招商、运营管理、资金实力等各方面的能力。主题园区项目落地后，也需要对项目实施持续的监管，考核产值、税收、就业等达标情况。

针对园区内已经闲置或者低效利用的土地/厂房，在政府财政有限无法回购的情况下，可鼓励现有企业采取合资、合作等方式进行再开发，并引入市场化产业地产商等市场化力量参与，将闲置工业项目变为产业地产试点项目，推动现有企业将产权变成股权。

在具体的鼓励方式上，政府可以采取减免相关费用来调动业主的积极性。如工业用地不改变用地性质，进行工业地产、科技地产开发的，不增缴土地价款；对工业地产、科技地产开发建设中所涉及的市政基础设施配套费和相关行政事业性收费进行免征等举措。

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