合同中哪些细节，能让园区做到未雨绸缪？

2022-08-01

近些年，产业地产渐入活跃期，随之而来的是园区合同纠纷也常常见诸报端。尤其是这两年，新冠疫情导致经济下行，更是让产业地产市场动荡陡增。对园区来说，制定一份条款清晰，符合法律法规的合同，可以把风险约束到可控、可预测范围内。

近些年，产业地产渐入活跃期，随之而来的是园区合同纠纷也常常见诸报端。尤其是这两年，新冠疫情导致经济下行，更是让产业地产市场动荡陡增。对园区来说，制定一份条款清晰，符合法律法规的合同，可以把风险约束到可控、可预测范围内。若日后出现纠纷，当初签订的合同就是最为有效的法律依据。



正文：




签合同前，先审查对方主体

做园区久了，或多或少会遇到付不起租金跑路的主儿，遇到这种情况，很多人觉得自己委屈，遇人不淑。但如果深入探索背后的原因不难发现，很多风险其实在企业审查阶段就已经初现端倪，只是当时自己的眼睛都盯在招商引资上，导致忽视了风险审查，等企业失联才恍然大悟，却早已于事无补。

因此，在与企业签订租赁合同前，我们首先要做的就是审查企业的主体资格与资信，评估企业是否有履行合同的（资金）实力和信用，从而降低企业违约的风险。

具体来说，经办人可以通过「国家企业信用信息公示系统」（gsxt.gov.cn）、企查查、天眼查等系统，查询对方主体的基本情况（企业存活时间越长，风险越小）、注册资本（注册资金和实缴资金是两个概念）、股权结构（有国资和上市公司背景的公司风险较低，股东为自然人的企业风险相对较高），以及业务方向、是否有诉讼风险、是否有专利或知识产权等等；如果政府或园区对企业有特殊的资质要求，还需要核实其资质文件。



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公司未成立，合同主体如何确定？

在招商中，我们可能遇到一些项目或企业尚未注册公司，这种情况下，合同签订应该如何操作？

首先，根据现行法律规定，公司在没有取得营业执照前，不具备法人资格，不能作为合同主体。因此，如果公司尚未通过工商核名备案，可以让法定代表人先作为主体签订合同，待公司正式注册下来之后签订三方协议，将原合同中对方的所有权利及义移交至公司主体。

如果公司已通过工商核名备案，则可以筹备公司为主体（XXXXX（筹））先签订合同，并由法定代表人签署合同，待公司正式注册下来之后补盖上公司已备案的印章。



签租赁合同，必须索要法人身份证

为防止企业失联找不到人，签合同必须索要企业法人身份证复印件（若对方提出异议，可在身份证复印件上标注'仅供本次租赁使用'）、联系方式（最好写法人、负责人或大股东的联系方式，不能写承租房屋的联系方式）、联系地址（文件及到上述地址，若无人而被退回，都属于已送达），并附加一条：「联系电话和地址变更，需及时以书面形式通知园区并变更相关信息，若因通知不及时导致的后果由企业负责」。

给企业发通知或函件，一般要通知两次以上，期间注意保留沟通证据；若无人签收，正常寄信的同时，再贴门上，并拍照留证据。同时要定期对入驻企业进行走访，排查是否出现企业私下转租情况，若出现此类情况对该企业进行违约处理，并根据合同条款要求其承担经济损失。





企业装修，退租时要求其恢复原貌

这里主要指标准交付（做好吊顶、地面、中央空调）和精装交付（拎包入住）。

标准交付的房间，应与企业约定搬走时恢复原貌。有些园区会认为企业遗留装修是自己捡了便宜，但事实是企业搬迁时不会爱惜原有装修，经过暴力拆除后的房间还不如毛坯，很难出手；而且每个老板都有自己的喜好，原有的老旧装修企业很可能看不上，到头来还要自掏腰包拆除；精装房间，非人为自然损坏的物品，理应由园区方来修复，人为损坏的，应要求企业修复后再退还租赁保证金，破损无法修复的，也要有相应的责任赔付。




企业中途退租，园区怎么保障权益？

企业中途退租是很常见的事情（正常情况下，一家园区约50%的企业可能违约），尤其当经济下行时，企业经营不善、预算缩减，提前退租的概率更高。因此，对企业中途退租的情况，园区必须有所防备并提前做好预案。

具体来说，有三个细节要重视：

1、有些园区免租期很长，以防企业享受完免租期就退租，可约定「企业违约，应提前一个月以书面形式提出，并补缴免租期部分租金」；

2、设置违约金和租赁保证金的没收条款，若对方未按合同条款提前书面提出退租，可从中减扣，以弥补因企业退租导致空置期的损失；

3、个别企业违约时，会把一些办公物品遗留在办公室，或者企业突然被司法机关查处，物品来不及搬走。遇到这样的情况，若合同内没有约定，园区是无权处置企业遗留物品的。因此，合同中应加上一条：「拖欠房租XX天，甲方有权解除合同，房屋内遗留物品视为主动放弃，由房东自由处置」。

另外，如果是政府园区，还需要制定因无法达到政府标准时清退入驻企业的特殊条款，即企业是因为无法达到政府项目标准而被政府方要求清退，属于企业违约。



如何防止合同被篡改？

为防止有人篡改合同，园区应做好以下几点：

1、合同不要有留白处，不要有可以手写的空白条款，空格不需要填的地方用划线注销；

2、标注「修改无效，手写无效」；

3、将电子版合同发给对方时，一定要使用PDF版本，并仔细校对条款；

4、如果是签字而非盖章时，双方都要用看得懂的字体签字，用不易褪色的黑笔，最好附上身份证号码；

5、快递签合同的，必须仔细校对对方盖过章的合同；

另外，欺诈的方式签署的合同不是无效合同，不过可以撤销，但要经过法院判决，所以签合同前，要对对方进行法律调查，调查其诚信记录。



重签合同简化法律关系

有时候，由于某些原因（主体变更、房间更换、企业续租等）合同内容需要修改的，必须重新签署合同，以简化法律关系。

重签合同有几个注意事项：

1、重签时合同定金、担保条款、租赁保证金、水电周转金等要做好衔接和延续；

2、续租合同不要给额外的装修期（若园区提前解除合同，不会产生过多的装修赔偿）；

3、若公司未成立前由法定代表人先签合同，后期公司成立后可以签三方协议变更合同主体；

4、合同正常到期或中途提前解除时都应签订解除协议，约定合同终止日期、应付未付款项支付、房屋交付时状态等问题。





企业入驻、退租时最好签署《交付确认书》

在园区租赁合同中仅约定交付时间是远远不足以定分止争的，还要把租赁时间起算、交付内容、水电度数、家具情况、维修责任归属等具体信息以书面形式当面与对方签署。

若出现超出约定交付时间，企业仍未来交付或交还时，根据合同条款要求对方尽快过来交付；若无法联系，对方一走了之，可根据合同条款对房屋强制清退并没收租赁保证金等其他费用。




其他合同（非租赁类）需要注意的细节

1、居间合同、中介服务类合同：

市场化园区的中介合同设计主要围绕佣金展开，具体包括客户的认定（最好是签订协议来明确）、佣金支付的标准、结佣的条件（最好是收到客户首付款和中介发票再支付）等等；若是政府园区，与中介或其他公司签署的居间合同或服务合作类合同，要根据政府的要求设计服务方推荐项目需满足的条件、等级；并且要掌握服务费用支付的主动性，例如项目通过政府考核并支付我方相应费用后，再支付服务方中介费用。

2、合作类合同：

支出类合同需要注意是否有过分制约我方的违约条款，明确支付的时间节点，我方开票信息、支付的条件（对方达成某条具体条款）；收入类合同要注意约定对方违约的条款、明确收费时间、约定逾期支付的滞纳金比例。

3、其他合同：

维修维保类合同确保我方利益，场租类合同约定若造成我方或第三方损失时的赔偿条款，商业合作类合同约定保密条款等。

最后，无论哪类合同，都要确保每句话都准确无误，杜绝词义含糊不清的文字表述。


专业的人做专业的事

合同管理是一件技术与风险并存的工作，合同的订立、履行、审查、监督、变更、接触、转让、终止环环相扣，每一项都不可或缺。若因为合同的原因与企业对簿公堂，不仅要耗费大量的人力、财力和精力，还可能对园区的声誉造成影响。因此，园区应聘请一位专业人士（法律顾问）参与合同的制定和审理，把风险扼杀在摇篮中。


文章来源：园区在线

作者：许剑莉（浙大网新睿研商务经理）

编辑：不思量

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