说到生物医药产业园区，大家第一时间想到的不外乎是张江药谷、苏州BioBAY、中关村生命科学园等等，这些园区都有一个共同的特点——国控园区，这就决定了他们的成功发展离不开背后当地政府的政策支持、资金支持、资源支持，因此部分发展经验很难复制及借鉴，而从民营的生物医药园区案例上，体现了更多市场化的园区经验及发展建议。
说到生物医药产业园区，大家第一时间想到的不外乎是张江药谷、苏州BioBAY、中关村生命科学园等等，这些园区都有一个共同的特点——国控园区，这就决定了他们的成功发展离不开背后当地政府的政策支持、资金支持、资源支持，因此部分发展经验很难复制及借鉴，而从民营的生物医药园区案例上，体现了更多市场化的园区经验及发展建议。
银星科技园位于深圳龙华区，是银星集团在2001年投资开发建设的科技产业园区，2005年项目一期建成后，先后引入包括富士施乐、ABB银星等世界500强企业在内的20多家知名企业入驻，后续随着产业升级以及园区的迭代发展，开始实施城市更新。2017年银星着力打造银星生命健康科技园，提供30万m²产业空间，构建“研发实验、检测、中试、生产服务、动物实验”全产业覆盖的科研和生产环境，不断提升产业聚集度和产业发展的整体实力。
图表8-25：银星科技园项目图
目前园区已经发展成为聚焦生物医药行业的高科技园区，形成了“众创空间-孵化器-加速器-产业园区”的全生态产业孵化链，满足企业孵化、成长加速、总部基地的研发办公需求，历经十余年发展，园区获得了联合国文化产业示范基地、深圳市特色工业园等荣誉，同时于2020年深圳市人民政府办公厅发布的《深圳市生物医药产业发展行动计划（2020-2025）》中的产业集聚建设工程部分被纳入重点打造及发展的唯一一个民营生物医药特色园区。因为园区拿地时间较早，成本相对较低，且项目产权清晰，所以前期投入产出是比较容易算帐的，目前园区100%自持运营，且园区租金基本高出同区域内园区30%左右，产生一定程度的资产溢价。截止2021年底，银星科技园入驻的企业数量400余家，园区入驻率约90%，年产值超200亿元，被称为龙华区生命健康产业集聚度、专业度最高的园区，当之无愧的“扛把子”。
天时：风口从何而来？
要想知道银星科技园为何发展的如此成功，必须先了解近几年生物医药园区的发展逻辑，大家都知道产业园区是产业发展集聚的载体，产业的发展变迁会直接影响产业园区的规划建设。时间倒回5年前，当时还是互联网经济的天下，各地都在热火朝天的建设软件园、科技园等类型园区，生物医药园区的数量和热度都相对较低。到了2018年，药明康德等生物医药独角兽企业在IPO后的暴力表现，展现了中国在生物医药行业弯道超车的极大可能性，也点燃了资方对生物医药行业的热情。生物医药突然成了资本市场上炙手可热的产业，很多创业企业因此获得了大量的投资，融资之后的第一件事就是扩大规模生产，有钱在手，这时候的扩张就不太考虑租金成本，而是考虑专业的载体，优质的资源，因此有大批量的优质生物医药企业急需找到优质的载体。而此时，正好银星科技园进行了城市更新的改造，前期项目以生物医药、智能制造为产业定位，做了大量的市场调研后，建设了在层高、载重等方面高标准的专业载体，正好承接了优质生物医药企业扩张选址的需求，随着大量生物医药企业的入驻，园区的招商方向也更加明晰，朝着专业的生物医药方向打造。尤其2020年疫情的爆发，大量的试剂检验企业反而获得更好的发展，大家都在找合适的场地，此时银星科技园正好有合适的载体，而且已经形成一定的集聚效应，反而招商情况更好。再到2021年各地政府对“专精特新”产业的扶持，也让银星科技园获得更多的支持。简单来看，银星科技园的成功似乎非常幸运的踩中了生物医药产业园区发展时机，但成功从来不是简单凭运气就可以的，“天时、地利、人和”，三者缺一不可。
地利：专业是一切的基础
大量的调研之后，方升研究发现很多生物医药园区失败的根本原因是不懂产业，最直接的表现是园区载体不满足产业发展需求。生物医药因为产业发展的特殊性，会对温度、湿度、层高、用电、废水废气处理等均有极高要求，这也是入驻园区的硬性条件。此外，药物研发过程会产生一定污染，对园区的环评、微废处理等也有要求，因此专业的园区载体建设是专业化园区成功的基础。银星科技园能抓住机遇首要的一点就是专业载体的匹配。“筑好巢”方能“引来凤”。所谓梧高凤必至，花香蝶自来。银星立足生命健康产业专业需求，从解决产业空间及硬件配套需求的痛点、难点着手“筑好巢”。园区打造30万m²生命健康产业空间，拥有环评证书，提供标准层高5.4m的稀缺层高、集中的废水废气处理装置、集中蒸汽供给、双回路电力系统，以及第三回路供电保障-柴油发电机等专业产业配套，同时高度匹配GLP实验室以及GMP厂房的各种硬件需求。“生物医药行业研发周期长、投资大，充满未知性，对配套设施要求非常高。公司选择落户龙华，除了看重龙华的政策优势和区位优势，也是因为银星科技园的建设非常符合企业的需求。”区别于其他产业，生物医药产业更偏重于技术研发创新及产业化能力，具有高风险、高投入、高回报和长周期等特点。这些特点意味着，生物医药产业的发展需要持续的创新协同及产业集聚的支撑。因此，完善的平台与专业服务体系，对于生物医药企业的创新和发展意义重大。在这一点上，银星生命健康科技园已然走在前面。自2017年园区布局生命健康产业伊始，银星就高度聚焦专业服务平台建设，通过自建、共建或引入各类公共服务平台，包括医疗器械3C创新服务平台、龙华区生物医药科技创新全产业链平台、深圳市仿制药质量和疗效一致性评价平台、数字生命科研平台等，为生命健康企业提供全产业链服务，推动产业生态圈资源共享、协同创新，促进产业集聚。
图表8-26：银星科技园专业服务平台建设
这些优质平台的引入，不仅可以为园区企业，更可以面向整个生命健康领域市场提供专业化服务，对于园区乃至深圳的生命健康产业集聚的发展都具有深远的意义。而它们在银星的相继落户，正是对银星坚持走专业化发展路径的认同与肯定。
人和：强劲的招商+长效的运营
园区的发展离不开招商运营，如果说天时、地利是银星科技园成功的基础，那么人和就是其可持续稳定发展的关键。银星科技园运营管理的优势在于打造招商、运营、物业三位一体管理模式，互相配合沟通共进。民营园区的招商团队都是比较狼性的，银星也不例外，整体招商团队的能力很强，首先体现在专业度上，生物医药的重点细分领域会设置专员进行研究与跟进，保障招商人员与客户沟通的深度，同时建立了良好的制度，尽最大的努力跟进每一个客户。此外优质的园区项目与优质的入园企业之间是双向选择的，也是双向匹配的，招商团队也会对企业进行严入筛选，确保产业定位的清晰，以及保障园区的长期优质发展。从园区运营来看，运营人员与招商人员的占比接近1：1，这说明银星科技园对运营是非常重视的，目前园区搭建“一站式、一条龙”公共服务平台，主要包括基础服务、专业服务、增值服务。除此之外，银星团队还建立了“从上至下”细致的运营服务机制，简单来说就是园区总经理沟通企业老板，园区运营经理沟通企业部门经理，园区运营专员沟通企业行政、财务等人员，多方位的了解企业的发展，发现企业的需求，并提供相应的服务。正常来说，企业有什么需求是很难按照一个反馈机制表达的，很多都是从日常的交流沟通中得来的，例如一些扩建需求等等，保持定期深入的交流是非常必要的。或许正是由于多方面的利好因素，近两年的疫情并没有影响园区的发展，反而很多生物医药企业因为疫情生产需要，获得更好的生产发展。同时由于银星科技园在产业发展上取得的成功，银星的产业版图也得到了进一步拓展。2021年3月10日，银星坪山生命健康科技园正式开工，聚焦于生命健康行业，预计2022年竣工并投入使用。方升研究认为，特色产业园区的运营发展是有一定难度和壁垒的，但为一个产业发展提供帮助，为一个区域培育一个可持续发展的产业是一件难而正确的事，踩中“天时、地利、人和”，做成难而正确的事，是银星科技园的选择和践行，值得更多的园区运营商借鉴。
文章来源：方升研究
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