虽然不是特别贴切，但跟现在火爆行业的产业运营的处境挺像的。当外资和本土产业发展火热之时，各地发展产业盯着招商就行，产业运营不过是最后那层遮羞布，可能很多园区根本不在乎这些，市场需求庞大，载体需求大，卖载体拍拍屁股走人，谈什么产业运营？

且不说目前地方政府对于园区载体的租售限制，最可怕的是如今全球的产业形势都不容乐观，产业企业都在尽量做减法，拓展的需求愈发谨慎。最明显的就是这几天跟大湾区那边厂房的朋友闲聊，前两年东莞、惠州那片厂房非常好卖，大概客户看2-3个项目就能敲定。现在不仅仅是客户少了，有些客户可能看了十几个项目最后公司又调整了扩张的计划，最后只能不了了之。

很多地方寄希望于降价、促销这类传统方式提升园区的去化率，且不说降价促销是不是“死缓”，产业企业没有意向的时候，园区降价就能促进扩张？卖不出去、租不出去的原因不是单纯的因为价格高或低，是产业企业本身发展失速了，没了需求。

当然降价，可以在企业有需求的情况下尽可能地争取他的选址意向，但更多还是针对中小型企业的，越大型的企业对于园区从区位、载体、运营服务、产业生态到优惠政策都是考量标准，低租金可能是当中最不起眼的一环。恰恰现在有能力拓展的都是拥有一定实力的中大型企业。

市场上的企业进入了稀缺化、精品化时代，直接导致产业园区也无法单纯依靠租金、售价进行“内卷”了，所以中大型企业关注的产业生态、产业运营成为了新的“内卷”赛道。

01 趋势明显，为何成功案例极少？

快速去化的产业园区房地产模式的热潮刚刚过去，大家在园区发展理念上的变化其实还没改变，从最近跟很多园区方交流中也能感受到。产业运营更多还是作为各家企业拿地和招商的噱头，最后还是干的基本的物业服务。

一方面是产业园区的发展模式大家一时之间还难以转变，亦或者说是大家对于产业运营的理解尚不深刻，即使那些在打造产业运营体系的区域，也很难在短时间上有所成效。所以大家看到的产业运营大多只停留在公司PPT上。

另一个因素是还在各地落实产业运营体系的时候，成为一种悖论。与产业运营现在是行业内最大热点一样，产业运营“投入大、见效慢”也是大家统一的认知。很多的产业园区现阶段都已经遭遇了招商难题，希望通过产业运营来打造特色产业生态、吸引优质企业、孵化中小型企业，在产业招商方向上完成“弯道超车”。

但事实上领导任期中需要出成绩，可能也是横亘在产业运营体系落地上的鸿沟，需要产业园区能够在更短的时间内出更多的成绩，那最后更多的政策支持、资金投入的方向也是围绕一个个实际的招商项目，跟过去如出一辄。

没有资金、没有决心，不想花时间，什么事都做不好，更何况要求更细致入微的产业运营了。

02 大小运营结合，才能有效落地

其实从产业运营的本质出发，“大投入、慢回报”，再到从政策、资金、配套等一系列的因素，他就不是一家民营企业能够做的。又要协调政府资源、又要自己投钱，还能接受长周期的回报形式，想想也不是一家民营企业老板能够接受的，所以现阶段的产业园区中，民营企业更多的还是在保守观望、厂房领域重拳出击或是通过代理招商、代建形式尽可能的获取收入。

产业运营问题重重，那么究竟该怎么通过产业运营来搭建一个能够推动小微企业发展壮大，大型企业愿意落地的产业氛围，也就是大家所说的产业生态呢？

我认为首先还是要通过地方政府来为产业运营搭建起一个大环境，从合理的产业定位、重点龙头企业的导入、产业扶持到高校院所、城市基础设施建设等，这是影响产业企业落地，形成产业氛围的核心，这也是只有地方政府才能干的事。

有了地方政府的大运营的保障，园区运营商才能围绕特定的产业定位在载体、融资、增值服务等领域做得更深、做得更专业，形成一个小运营的体系。

我可能去过的城市，看过的园区还不够多，但从我的角度来说，现阶段的上海可能是在产业大运营的打造上比较有优势以及值得学习的。

从94年为张江区域引入罗氏制药，时任上海市副市长、浦东新区管委会主任的赵启正在贺词中正式提出在浦东张江建设“药谷”，到99年聚焦张江战略，不只是产业政策方面大力支持张江发展生物医药产业，迁移高校、创立院所再到2000年地铁“张江高科”站开通。

打造了一个当时留学回国创业的首选地，再加上当时以罗氏为代表的龙头企业，很大程度上推动了张江生物医药产业起步的难题。

而张江集团当时作为张江运营主体，他当时做的其实就是如今大家关注的产业运营概念，围绕海归创业、本土创业企业，提供一个众创空间、孵化器、加速器以及产业化基地的全流程载体，再到基础服务、增值服务以及专业服务为一体的服务体系。当然大家最推崇的还是张江最能打的产业投资模式以及成熟的投后服务。

对于当时的张江集团而言，盈利显然不是他们的首要目标。

如何发展产业，如何打造生物医药产业集群，如何让更多科创企业从张江发展壮大，如何让更多顶尖生物医药企业愿意来张江，是当时他们工作的核心诉求，才最终逐渐形成了现阶段大家看到的张江产业运营体系。就如之前专访张江科投总经理余洪亮余总时他提到的，张江做产业投资当时只是为了更好的服务企业，当然现在也取得了突出的收获，无论是产业上还是收入上。

以产业发展为核心，才能出现产业运营体系，这也是为什么我觉得国企才能做产业运营的原因。

在张江之后，推动特斯拉落户临港，再到2019年成立临港新片区，除了一贯的产业政策支持，制度创新、基础设施配套、高校院所的迁移新建，都展露出了上海在打造产业方向上的决心和力度。从我的角度上来看，上海在产业发展这块，搭建大运营环境上，从不含糊。

2022年临港全年完成规上工业总产值3482亿元，同比增长30%；完成制造业投资360亿元，同比增长25.7%，占全市制造业投资比重进一步提升；完成签约前沿产业项目104个，涉及总投资额1389.5亿元，3年时间也交出了一份非常优异的成绩单。在2023年4月9日，特斯拉储能超级工厂也正式落户临港新片区，成果令人侧目。

可能我对于上海临港的认知还不够全面，但他将产业投资与配套服务作为企业的核心发展布局，最后能围绕智能制造、生物医药等产业方向，一项一项落实下去，更是令人不得不叹服。他们的那句让企业“愿意来”到“不愿走”，我觉得是对于产业运营的最好体现。

03 总结

现在产业园区行业内可能还没有一套大家都认同的产业运营体系，中关村、临港、张江这些走在行业最前沿的园区在产业运营体系上可能也是各有所长，但不得不说，上海在产业大运营上，已经走在了全国的最前端，说一句产业运营高地不为过！

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